El llamado "efecto riqueza" por el que la gente gasta más alegremente tiene dos variantes bien diferentes. La primera es cuando se produce por un aumento real de los ingresos de los ciudadanos, a más ingresos, más capacidad de gasto y por lo tanto de aumento de consumo. Este tipo de "efecto riqueza" es el resultado de un aumento de riqueza real, y además del incremento en el consumo permite el del ahorro, pues se puede gastar más, pero también se puede acumular lo no gastado. No es el caso de España desde luego. En España no se ha producido este tipo de efecto si no su vertiente más dañina, cuando el efecto riqueza es motivado por una percepción de enriquecimiento real o no. La gente ve como una propiedad multiplica su valor varias veces en poco tiempo y lo contabilizan como aumento de su riqueza por lo que consumen más.
Esta segunda variante se ve en España por todos los lados. La gente se hipotecaba para comprar una vivenda a precios descabellados confiando en que su valor se seguiría multiplicando eternamente. En realidad el incremento era de gasto y no de ingresos, por lo que para financiar el aumento de gasto éste se realiza añadiéndolo a la deuda a 25 años de la hipoteca. Hasta hace bien poco, los anuncios de las entidades crediticias españolas aseguraban prestar el dinero para las hipotecas al 2% de interés, y la gente corría a contratar hipotecas con tan bajos intereses. Así que las entidades les daban facilidades para incrementarlas mediante ampliaciones para todo tipo de gastos, vacaciones, cambio de coche, mobiliario, reformas, viajes. Era tan barato todo. ¿Cual era el margen de ahorro?, ninguno, pues no habían aumento de ingresos si no un efecto espejismo por el que una deuda a 25 años se veía como una inversión en patrimonio con la que poder aumentar el endeudamiento.
Y cuando el efecto riqueza es una percepción, malo, pues puede no ser real. pero entonces no es espontáneo, es una construcción imaginaria forzada y dirigida. Hagamos pues memoria, como decía al principio. Primero, el estado debe actuar para facilitar la situación. Pongamos que de repente entra en vigor una ley que dice que es urbanizable todo el suelo que no esté declarado como protegido. Y que todo el proceso de recalificación de terrenos queda en manos del ayuntamiento siempre y cuando la correspondiente administración autonómica dé el visto bueno. Luego, por aquello de animar la demanda, se elabora una ley que permita desgravar impuestos cuando se esté pagando un crédito hipotecario, si la misma cantidad es dedicada al alquiler, constará como no gastada y el ciudadano tributará por ella, con lo cual se busca que la gente llegue a la conclusión de que para pagar lo mismo por un alquiler se mete en una hipoteca y al menos desgrava parte de los intereses.
La misma ley permite que los ciudadanos acumulen ahorros exentos de impuestos durante cuatro años siempre y cuando vencido el plazo se hipotequen para adquirir una vivienda, pues en caso contrario deberán pagar los impuestos no pagados por el dinero en esos 4 años. No se puede negar que es una intervención directa del estado en el fomento de la compra de viviendas y contra el alquiler. Por otro lado, para animar más el negocio, se sensibiliza ala población con que por culpa de una legislación heredada del pasado, los inquilinos pueden dejar de pagar al propietario durante un año sin que les pase nada y con total impunidad. Lo mejor es vender.
Se crea el mito de la "cultura de la propiedad" según el cual, los españoles prefieren ser dueños de sus casas que vivir de alquiler a diferencia de los vecinos del resto de europa, como parte de su peculiar cultura y forma de ser. Es una reedición de lo de "Spain is different", que de nuevo cuela para la sociedad española, que suele digerir las consignas emanadas del poder de turno con auténtico entusiasmo, puede que como resultado de un condicionamiento social histórico. Y cuela tanto que la gente lo repite como loritos en sus conversaciones cotidianas.
Y la mayoría de los que asumen la "cultura de la propiedad" se han criado viviendo con sus padres en pisos de alquiler. Se puede añadir que las viviendas de protección oficial como tales brillan por su ausencia. Se construyen muy por debajo de la demanda y en régimen de venta no de alquiler, por lo que se recurre al esperpéntico espectáculo de sorteos y rifas de viviendas protegidas. A las últimas que se han celebrado, no han asistido los potenciales clientes. Las entidades no les conceden créditos para la compra de las viviendas si realmente cumplen los requisitos para acceder a ellas. Al parecer a nadie se le ocurre que el ayuntamiento las ponga a disposición de los ciudadanos en régimen de alquiler, eso es en el resto de Europa y como Spain is different...
Y para rematar la puesta en escena, los políticos salen asegurando a los ciudadanos que viven una situación de riqueza ilimitada y que sus patrimonios se multiplicarán por sí mismos varias veces sin que ellos tengan que hacer nada. Y los medios especializados o no recurren a expertos de consultoras que confirman las expectativas augurando continuas subidas de precios. Las consignas que se repiten por todos los lados son que los precios siempre van a subir, los tipos de interés que se pagan por los préstamos hipotecarios sólo pueden bajar, nunca subir, todo lo que se construye se vende automáticamente. Se puede comprar sobre plano y en tres años vender por el doble del precio inicial. La burbuja inmobiliaria no existe, eso son invenciones, si suben los precios es porque los ciudadanos son mucho más ricos y pueden pagarlos. Cuando no compren los extranjeros o los españoles, los inmigrantes van a hacerlo. La gente a base de repetición acaba por aprenderse toda esta lista de consignas sean racionales o no.
24/06/2003 - 14:45
Europa Press
El vicepresidente segundo y ministro de Economía, Rodrigo Rato, rechazó de forma contundente la existencia de una 'burbuja inmobiliaria', alegando que la subida que vienen experimentando los precios es similar a la registrada en otros ciclos económicos alcistas.
02/10/2003
Ahora, cuando los tipos de interés están bajos, es "un buen momento no sólo para endeudarse, sino sobre todo para sanear" las economías familiares, indicó ayer el ministro de Economía, Rodrigo Rato. Es labor del Gobierno "insistir" a las familias españolas y a las empresas para que actúen en ese sentido, "habida cuenta del bajo coste que tiene el dinero", añadió Rato.
01-10-2003
EFE
El titular de Hacienda aseguró que el concepto de burbuja inmobiliaria "es una especulación de la oposición" que, a su juicio, "habla insensatamente de la economía de ladrillo" y "olvida" que la construcción es un sector "fundamental" para la economía del país y en el que trabajan cerca de un millón de personas. Montoro explicó que en los últimos años se han vendido más de cuatro millones de viviendas, lo que significa "que un gran porcentaje" de la población española ha entrado en una nueva vivienda" mediante una hipoteca y con un compromiso de pago futuro "que hay que respetar y trabajar para que puedan atenderlo sin problemas".
15/10/2003 AGENCIAS MADRID
El ministro de Fomento, Francisco Alvarez-Cascos, afirmó ayer que "no existe la burbuja inmobiliaria que algunos dicen y que temen que se pinche con una caída fuerte de la vivienda", hecho que, añadió, no sucederá en los próximos años, "aunque puede haber un pequeño retroceso". Por su parte, el presidente de la Asociación de Promotores Constructores, Guillermo Chicote, pidió medidas para poner freno al encarecimiento de los pisos.
He aquí una antología de negadores de la burbuja muy bien recopilada.
Lo que está claro es que las autoridades en el año 2003 eran preguntadas insistentemente por la citada burbuja inmobiliaria y contestaban negando su existencia, pero por algo se les preguntaba tan reiteradamente por el tema. Y se construían en España viviendas de manera insostenible, se decía alegremente que se podían construir, sin parecer sospechoso, más viviendas al año en España que en Francia, Alemania e Inglaterra juntas...asombroso, sobre todo teniendo en cuenta lo disparatado de los precios de las mismas y encima se vendían todas como churros (o al menos eso decían promotores y constructores).
Spanish property bubble
From Wikipedia, the free encyclopediaThe residential real estate bubble in Spain saw Real Estate prices rise 247% from 1997 to 2005
No existía, pero ya es una entrada de la wikipedia en inglés, luego algo puede que si hubiera. ¿Y qué ha pasado en este período para que una vivienda sufriera un incremento de precio del 247%?. Que a las autoridades les parecía de lo más normal y lógico. Era que la gente se había hecho rica al convertirse en propietarios de unos bienes cuyo precio se multiplicaba por milagroso proceso. Lo he visto en el barrio donde vivo, un piso de 75 metros cuadrados costaba a mediados de los ochenta unos 4.000.000 de pesetas. A principios de los 90 andaba por 16.000.000, diez años después, 45.000.000 se pedían por el mismo piso. Y por ese precio, no se han vendido. El que adquirió uno por ese importe, no lo podrá vender ni siquiera por el mismo precio que lo compró, entre otras cosas, porque el piso tendrá ya 30 años de uso más que cuando costaba 4.000.000, es decir el 10% del precio actual. ¿Se han incrementado los ingresos en este período en la misma proporción, son 10 veces superiores a lo que eran?. Más bien se ha maquillado contablemente el desempleo y se ha fomentado la precariedad laboral, que provoca los bajos salarios, todo ello adronado con la facilidad de despido reduciendo la cuantía de las indemnizaciones, que llaman "flexibilización del mercado laboral".
¿Cual es el resultado de tantas acciones para construir, inflar y sostener la burbuja española que es a la vez inmobiliaria (por los créditos de las constructoras y promotoras para financiar sus obras) e hipotecaria, por el gran número de ciudadanos entrampados con deudas astronómicas y propiedades que no pueden vender a los precios que esperaban, viendo como la sobreoferta existente hace que permanezacn meses y años sin poder venderse. Como en muchos casos la venta es parte de la operación para una nueva compra, si no hay venta no hay manera de afrontar el gasto. Es una auténtica inversión especulativa, pues parte de la especulación de que se podrá vender algo por un precio que se adapta imaginariamente a las necesidades de liquidez, y con esta premisa, se contrae una cuantiosa deuda a 25 o 30 años vista.
Y éstos se los han comido con patatas, no han vendido la primera, no pueden pagar la segunda. En muchos casos, cuando la gente cuenta en TV que se metió en una hipoteca por el 50% de los ingresos siendo éstos la suma de dos salarios y que han perdido uno de los salarios o que se ha incrementado la cuota de los plazos de la hipoteca por encima de lo que pueden pagar, es que alguien se ha equivocado, quien prestó el dinero, visto el resultado, es responsable de obrar de manera irracional, antes de conceder el crédito debió de ver que la fuente de ingresos no estaba garantizada, tanto si fallaba una de las dos nóminas, como si los tipos de interés hacían que se consumiese la segunda sin dejar a los clientes mergen para su subsistencia.
Y gracias a esto, podemos decir que España es de nuevo, como siempre, un ejemplo para todo el mundo mundial, en España las cajas de ahorro y los bancos no pueden perder nunca, sólo incrementar sus beneficios en dos dígitos cada tres meses. Tenemos un sistema financiero ejemplo de todas las naciones por su solidez. El ciudadano no se puede declarar en quiebra, ni devolverle las llaves a la entidad financiera, ésta puede quedarse con la propiedad por la que solicitó la hipoteca, con otra que se haya puesto de aval y el ciudadano seguirá debiéndole una cantidad enorme resultado de la valoración de sus bienes a la baja con respecto a la deuda. ¡Cómo no va a ser sólido un sistema que puede arruinar al cliente hasta dejarlo en la miseria sin que éste pueda evitarlo!. ¿Debemos alegrarnos los ciudadanos agradecidos por tal solidez?.
Yo no me creo que los artífices de este disparate no se dieran cuenta de lo que estaban haciendo.
De hecho, las voces que negaban la existencia se han convertido en los mismos que exigen medidas para combatir sus efectos, como si no hubieran estado allí, al parecer vienen de Marte.
Pero lo cierto es que la burbuja ha sido un invento para sacar dinero y dar pelotazos.
Jueves, 25 de mayo de 2006
Demoledor informe internacional: la corrupción urbanística dispara el precio de la vivienda en España
El informe 2006, recién publicado, parte de la base de que “el ámbito donde la corrupción es más elevada es el del nivel local de Gobierno”, sobre todo “en la costa (...) o en las inmediaciones de las grandes ciudades”. La causa de este fenómeno, según Transparencia Internacional, hay que buscarla en “la calificación del suelo urbano”, lo que ha provocado que España sea el país de la OCDE “donde el precio de la vivienda ha subido más en los últimos años”...
En concreto, se citan nueve formas de operar:
1. Prácticamente todos los alcaldes están a favor de convenios urbanísticos como forma de conseguir ingresos.
2. La modificación de los planes es frecuente. En los últimos cuatro años, sólo en Mallorca, los distintos municipios han modificado en 227 ocasiones sus planes urbanísticos.
3. La vigilancia sobre construcciones ilegales y desviaciones del proyecto es poco intensa.
4. Las sanciones suelen consistir en multas y casi nunca en demoliciones.
5. En España hay una enorme cantidad de dinero negro que se refugia naturalmente en la construcción. Normalmente, un tercio del precio de la vivienda se paga con dinero opaco, con lo que las pérdidas para Hacienda son muy cuantiosas.
6. Se ha permitido el acaparamiento de suelo en manos privadas para generar una aparente escasez del mismo y la consiguiente subida de precios.
7. Se ha expropiado a particulares para ceder posteriormente a empresas con fines sociales, las cuales, con el suelo en su poder, lo han vendido después a precios astronómicos.
8. Se ha extendido la creación, por parte de constructores, de partidos ficticios que se presentan a elecciones locales para conseguir la concejalía de urbanismo y desde ella tomar decisiones que les favorezcan; en otras ocasiones se infiltran en los partidos tradicionales para conseguir esos mismos objetivos.
9. La corrupción urbanística se expande y no respeta institución alguna, así, donde dicha corrupción es muy importante, los juzgados han sufrido las consecuencias, siendo el caso de Marbella el más famoso.
Y ya puestos, hay que avisar de que lo que no existía ahora va y sí que existe.Rato advierte a la economía mundial del riesgo de la burbuja inmobiliaria
16-09-2006
Rato advierte del riesgo de un descarrilamiento de la economía mundial si pincha la burbuja inmobiliaria. El director gerente del FMI ha advertido desde Singapur pur que la locomotora estadounidense podría arrastrar al resto de economías si, como predice la organización, sufre una fuerte desaceleración en los próximos meses. “Hay signos claros de que los riesgos están aumentando. Hay más nubes en el horizonte que hace un año”, dijo Rato. Una de las principales preocupaciones para el ex vicepresidente español es la burbuja inmobiliaria y los primeros signos que indican que podría haber estallado en EEUU.
Y así llegamos al año 2008, ahora todos hablan de la burbuja inmobiliaria española, y la gente aclara sus posturas sobre eso tan sagrado que llamaban las "leyes del mercado".10/10/2008
Don Guillermo Chicote, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores españoles, que se ha permitido el lujo de soltar, así como quien no quiere la cosa, una frase que pasará a la historia: "Que nadie espere que el precio de la vivienda baje un 30% o un 40% porque, antes de eso, se lo regalo al banco".
Traducido a un idioma comprensible: el mercado son los que son y ellos ponen los precios, puro liberalismo cuartelero.
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